La SCI qui signifie Soci�t� Civile Immobili�re, est un terme qu�on utilise pour d�signer l�ensemble des soci�t�s civiles qui ont un objet immobilier. C�est le cas par exemple des soci�t�s d�attribution, des soci�t�s civiles de placement immobilier, des soci�t�s civiles de construction, etc. D�autre part, le terme SCI pourra �galement �tre utilis� pour d�signer l�ensemble des soci�t�s civiles propri�taires d�immeubles r�serv�s � l�usage d�un ou de plusieurs associ�s ou destin�s � la location.

Les avantages de la SCI (Soci�t� Civile Immobili�re)

Il peut s�av�rer tr�s essentiel de cr�er une soci�t� civile immobili�re (SCI) dans certains cas afin de faciliter la gestion d�un patrimoine immobilier et de pr�voir dans les meilleures conditions sa transmission. En gros, la SCI est un tr�s bon outil de strat�gie patrimoniale surtout pour faire face aux imp�ts. Toute fois, pour pouvoir bien profiter des avantages de la SCI il faut conna�tre ses inconv�nients dont ceux li�s � l�indivision qui survient � la suite d�un d�c�s lorsque le patrimoine du d�funt devient la propri�t� indivise de ses h�ritiers. Sinon en dehors de cela la SCI a de nombreux avantages que nous allons tenter d��num�rer tout au long de ce petit expos�.

La Fiscalit� d�une SCI

Le fait de constituer une SCI permet, certes, de b�n�ficier de quelques avantages aussi bien au niveau juridique que fiscal, mais cette forme de soci�t� ne fait pas non plus �chapper � l�imp�t. Ainsi, la soci�t� doit quand m�me se soumettre � quelques obligations fiscales, comme la CRL ou Contributions sur le Revenus Locatifs lorsque les biens de la soci�t� sont lou�s, ou encore la CET ou Contribution Economique Territoriale. Les associ�s peuvent aussi �tre soumis � des imp�ts relatifs aux revenus per�us � travers la soci�t�, que ce soit de l�imp�t sur les revenus ou de l�imp�t foncier. En outre, lors d�une cession de parts sociales, un imp�t sur les plus-values est aussi pr�lev�, lorsqu�il y en a.

La SCI de location

La SCI de location est la forme de soci�t� civile immobili�re la plus courante. Il s’agit d’une SCI qui a pour objet d�acqu�rir et de g�rer un ou plusieurs immeubles en vue de les louer � des tiers ou de les mettre � la disposition des associ�s. La SCI de location est assimilable � une association de plusieurs personnes d�sirant r�aliser une acquisition, mais qui ne peuvent pas ou ne veulent pas le faire toute seule. Cette forme de soci�t� pr�sente plusieurs avantages, d’autant plus qu’elle peut b�n�ficier des avantages fiscaux pour investissement locatif apport�s par le dispositif Robien ou Besson. Par ailleurs, il est plus facile de transmettre les parts d�une soci�t� plut�t que de transmettre une partie d’un bien immobilier r�el.

Les associ�s d�une SCI

Une soci�t� civile immobili�re est cr��e � l’initiative d’au moins deux associ�s. Selon la loi, la part des associ�s dans les b�n�fices et sa contribution aux pertes se d�termine par la proportion de sa part dans le capital social, la part de l�associ� qui n’apporte que son industrie est �gal � celle d’un associ� qui a le moins apport�, sauf stipulation contraire dans les statuts. Toute personne physique ou morale peut devenir associ� d�une SCI, mais des dispositions particuli�res doivent �tre adopt�es par certaines personnes pour les mineurs, les majeurs prot�g�s ou les �poux. Pour devenir associ� dans ce type de soci�t�, il faut apporter une contribution dans la constitution du capital lors de la cr�ation ou acheter des parts si la soci�t� est en cours de vie. La cession de la totalit� des parts d�tenues entra�ne la sortie de l’associ� dans la soci�t�, mais il faut respecter les conditions y aff�rentes.

Avantages et inconv�nients d�une SCI

Une SCI ou Soci�t� Civile Immobili�re est une soci�t� qui a pour but d�acqu�rir et de g�rer un ou plusieurs biens immobiliers en vue d�une location, d�une mise � disposition gratuite ou d�une vente. Ce type de soci�t� pr�sente plusieurs avantages sur le plan juridique, comme la facilitation de la transmission de bien, l�all�gement des proc�dures de donation ou encore l�aisance de l�acquisition et de la gestion d�immeubles. En plus, plusieurs avantages fiscaux peuvent aussi �tre obtenus, comme l�exon�ration d�imp�t sur les plus-values lors de la cession de parts d�tenues pendant plus de 15 ans, la d�ductibilit� de certaines charges et bien d�autres. Cependant, une SCI peut aussi avoir quelques inconv�nients ou quelques contraintes en rapport avec la cr�ation et la gestion d�une soci�t�, notamment les diverses obligations.

La cr�ation d�une SCI

Le fait de cr�er une SCI peut �tre tr�s utile pour plusieurs raisons dont la gestion d’un patrimoine � titre personnel ou professionnel. Par ailleurs, elle permet � plusieurs personnes de d�tenir un bien commun, qu’il serait difficile � acqu�rir en r�alisant les op�rations s�par�ment. Pour cr�er une soci�t� civile immobili�re, plusieurs formalit�s doivent �tre remplies tout en suivant une proc�dure bien d�finie et en fournissant des documents bien pr�cis. Les fondateurs de ce type de soci�t� peuvent choisir entre diff�rents moyens et proc�der � la cr�ation proprement dite, mais avant cela, il est important de bien d�terminer si le fait de fonder une SCI est r�ellement avantageux.

La gestion d�une SCI

Une SCI est une soci�t� comme une autre et elle a donc besoin d�un ou de plusieurs g�rants pour fonctionner normalement. Toutefois, selon la forme de la soci�t�, les fonctions d�un g�rant peuvent diff�rer, de m�me que la m�thode de nomination ou encore ses pouvoirs. Malgr� cela, les responsabilit�s d�un g�rant de soci�t� sont � peu pr�s les m�mes, quelle que soit la forme de la soci�t�, sauf si les associ�s prennent des dispositions particuli�res concernent le g�rant. Ce dernier peut recevoir une r�mun�ration ou non selon l�importance de ses t�ches et le temps qu�il doit consacrer � la soci�t� ainsi que l�envergure de celle-ci.

Le capital d�une SCI

Une SCI est avant tout une soci�t�, c�est-�-dire un groupe d�individus qui sont reli�s par un projet commun et qui ont un m�me objectif. Pour constituer une soci�t�, chaque individu du groupe doit apporter une contribution et l�ensemble de ces contributions va constituer le capital social. Pour une soci�t� civile immobili�re, aucun minimum de montant n�est requis et selon le type de SCI, le capital peut �tre modifi� ou non, mais m�me dans le cas d�une possibilit� de modification, plusieurs formalit�s doivent �tre effectu�es. Ainsi, certains types de soci�t�s civiles immobili�res fonctionnent avec un capital fixe, mais d�autres disposent d�un capital variable.

La SCI de jouissance � temps partag�

Une soci�t� civile immobili�re peut avoir plusieurs raisons d��tre et la SCI de jouissance � temps partag� a un objet particulier qui est de mettre un bien immobilier � la disposition d�un associ� pendant une dur�e d�termin�e. Cette forme de soci�t� est �galement appel�e multipropri�t� �tant donn� que les associ�s sont tous propri�taires du logement achet� via la soci�t� et ils ne sont donc pas de simples locataires. Le droit de jouissance de chaque associ� est g�n�ralement proportionnel au nombre de ses parts, sauf en cas de dispositions particuli�res �nonc�es dans les statuts ou dans des actes s�par�s. Durant son temps de jouissance, un associ� peut disposer librement du logement et il peut m�me le louer � d�autres personnes pour obtenir des revenus.

La SCI de construction-vente

Une SCI classique est cr��e dans le but d’acheter un ou plusieurs biens mobiliers et de les g�rer, mais elle ne permet pas de construire ou de vendre. Par contre, une SCI de construction-vente autorise ces derni�res op�rations. Ce type de SCI permet donc d’exiger une construction et de la reprendre imm�diatement dans le but de r�aliser des b�n�fices int�ressants. En plus de cela, la Soci�t� Civile Immobili�re de construction-vente n’est pas assujettie � l’imp�t sur les soci�t�s, mais ce sont les associ�s qui subissent l�imposition. Toute personne physique ou morale peut devenir associ�e de cette soci�t� du moment qu’elle ait lib�r� ses apports.

La SCI � capital variable

Une SCI � capital variable est, comme son nom l’indique, une SCI dont le capital peut �tre modifi� � tout moment, sans avoir besoin de proc�der � des formalit�s de d�p�t et de publication des actes. Ce capital peut �tre augment� ind�finiment, mais par contre, il ne peut �tre inf�rieur � 10 % du capital de d�part. Cette forme de Soci�t� Civile Immobili�re offre une plus vaste libert� aux associ�s de pouvoir int�grer ou sortir de la soci�t�, en fonction de ses besoins ou de sa situation. Pour constituer une telle soci�t�, il faut au moins deux personnes physiques ou morales, mais qui ne disposent pas du statut de commer�ants.

La SCI familiale

Une SCI ou Soci�t� Civile Immobili�re est une soci�t� dont le but est d�acheter, de construire ou de g�rer un ou plusieurs biens immobiliers afin de les louer ou de les mettre � la disposition des associ�s. Ces derniers deviennent copropri�taires de la SCI en achetant des parts sociales ou en cr�ant m�me la soci�t�. Une Soci�t� Civile Immobili�re familiale, comme son nom l�indique, est une soci�t� dont les associ�s font partie d�une m�me famille et cela peut �tre un couple, avec ou sans leurs enfants, ou encore des fr�res et s�urs. Cette forme de SCI a pour but de faciliter le partage des biens lorsque cela est n�cessaire, comme lors d�une s�paration ou lors d�un d�c�s. En plus, cette soci�t� pr�sente plusieurs avantages fiscaux non n�gligeables lorsque les conditions requises sont respect�es.

La SCI d�attribution

La Soci�t� Civile Immobili�re d’Attribution ou SCIA est une SCI qui a une forme particuli�re et un objet sp�cifique. En effet, selon l’article L 212-1 de la loi du 16 juillet 1971, la SCIA a pour vocation l’acquisition, la construction d’un ensemble immobilier en vue de sa division par fractions, destin� � �tre attribu� aux associ�s en propri�t� ou en jouissance. Son objet est donc limit� � la construction, � la gestion ou � l’entretien d’un bien immobilier qui comporte une ou plusieurs tranches. Il faut noter que la SCIA est amen� � �tre dissoute une fois que les tranches auront �t� attribu�es aux associ�s.

Les statuts d�une SCI

Une soci�t� civile immobili�re est cr��e � l�initiative d�au moins deux personnes dans le but d�acqu�rir des biens immobiliers et de les g�rer, mais d�autres objectifs peuvent exister selon la forme de la soci�t�. En tout cas, quelle que soit cette forme, la cr�ation passe d�abord par la r�daction des statuts. Il s�agit d�un document qui regroupe un ensemble de textes visant � r�gler la situation des associ�s, leurs droits et leurs obligations. Sa r�daction peut �tre faite par les associ�s eux-m�mes ou par un juriste, mais des mentions obligatoires doivent y �tre ins�r�es ainsi que d�autres clauses qui peuvent �tre n�cessaires pour le bon fonctionnement de la soci�t�.